Die versteckten Kosten eines Maklers – eine ehrliche Rechnung

In der Region Karlsruhe liegt der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus aktuell bei rund 400.000 Euro. Bei einem üblichen Provisionssatz von 3,57 Prozent bedeutet das: 14.280 Euro zahlt der Verkäufer, die gleiche Summe der Käufer – insgesamt 28.560 Euro. Geld, das viele Verkäufer einkalkulieren, ohne sich die Rechnung genau anzuschauen. Dabei lohnt sich der Blick ins Detail, denn nicht immer ist der Makler die einzige – oder die wirtschaftlichste – Lösung.

Was kostet ein Makler tatsächlich?

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten meist fifty-fifty. In Baden-Württemberg liegt die übliche Gesamtprovision bei 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises – inklusive Mehrwertsteuer.

Das ist die offizielle Rechnung. Doch viele Verkäufer übersehen, dass neben der Provision oft weitere Kosten entstehen: Energieausweis, professionelle Fotos, Grundrisszeichnungen, manchmal sogar Home-Staging oder Reparaturen, die der Makler empfiehlt. Nicht alles davon ist im Provisionspaket enthalten – und nicht alles ist zwingend nötig.

Was leistet der Makler für die Provision?

Ein seriöser Makler übernimmt deutlich mehr als nur das Inserieren auf ImmoScout24. Die Leistung variiert je nach Anbieter, aber typischerweise gehört dazu:

• Marktwerteinschätzung: Bewertung der Immobilie anhand von Vergleichsobjekten und lokaler Marktkenntnis.
• Exposé-Erstellung: Texte, Fotos, Grundrisse, digitale Aufbereitung.
• Marketing: Inserate auf Portalen, teils auch Social Media oder Print.
• Besichtigungen: Terminkoordination, Durchführung, Interessentenqualifizierung.
• Verhandlung: Preisverhandlung und Abstimmung mit Käufern.
• Vertragsabwicklung: Koordination mit Notar, Unterlagenbeschaffung.

Das klingt nach viel – und bei einem guten Makler ist es das auch. Aber nicht jeder Makler leistet das gleiche, und nicht jede Immobilie braucht den vollen Service. Bei einem gut erhaltenen Reihenhaus in Durlach mit klarer Zielgruppe ist der Aufwand ein anderer als bei einer sanierungsbedürftigen Altbauvilla in Baden-Baden.

Die versteckten Kosten: Was oft vergessen wird

Neben der Provision gibt es einige Positionen, die gern unter den Tisch fallen:

• Energieausweis: 300–500 Euro, je nach Gebäudeart und Anbieter. Pflicht bei Verkauf.
• Professionelle Fotos: Wenn nicht im Maklerpaket enthalten: 200–600 Euro.
• Grundriss oder 3D-Scan: Falls separat beauftragt: 150–800 Euro.
• Reparaturen oder Aufwertungen: Manchmal empfiehlt der Makler Maßnahmen, die den Verkaufspreis erhöhen sollen – nicht immer rechnen die sich.
• Zeitaufwand: Auch mit Makler müssen Verkäufer Unterlagen besorgen, Termine abstimmen, Fragen beantworten.

Ein ehrlicher Hinweis: Nicht jeder Makler rechnet transparent ab. Manche Anbieter verlangen Pauschalen für Leistungen, die anderswo inklusive sind. Es lohnt sich, vorab genau nachzufragen, was die Provision abdeckt – und was extra kostet.

Wann lohnt sich der Makler – und wann nicht?

Ein Makler kann Gold wert sein, wenn die Immobilie schwierig zu bewerten ist, wenn Sie selbst keine Zeit haben oder wenn der Markt kompliziert ist. Bei einer vermieteten Doppelhaushälfte in Bruchsal mit Erbbaurecht und Altlasten im Keller ist professionelle Unterstützung sinnvoll.

Anders sieht es aus, wenn Sie eine gepflegte Eigentumswohnung in guter Lage verkaufen, die sich quasi von selbst verkauft. In Ettlingen oder Karlsruhe gibt es genug Nachfrage – da braucht es oft keinen Makler, um Käufer zu finden. Sondern nur eine ordentliche Präsentation.

Was viele nicht wissen: Die teuerste Leistung des Maklers ist nicht das Marketing, sondern die Verhandlung und Abwicklung. Wenn Sie sich das zutrauen – und die nötigen Unterlagen parat haben –, können Sie den Großteil der Provision sparen.

Die Alternative: Privatverkauf mit professioneller Präsentation

Immer mehr Verkäufer in der Region gehen einen Mittelweg: Sie verkaufen privat, lassen aber die Präsentation professionell erstellen. Ein vollständiger Matterport-Rundgang, hochwertige Fotos und eine Drohnenaufnahme kosten zusammen einen Bruchteil der Maklerprovision – und sorgen dafür, dass die Immobilie online genauso gut aussieht wie im Makler-Exposé.

Der Vorteil: Sie behalten die Kontrolle über Preis, Termine und Kommunikation. Sie sparen die Provision. Und Sie können trotzdem auf allen relevanten Portalen präsent sein – mit Material, das sich sehen lassen kann. Gerade in einem Markt wie Karlsruhe, wo die Nachfrage hoch ist, reicht das oft völlig aus.

Ich erlebe das regelmäßig: Verkäufer, die erst skeptisch waren, ob sie das alleine schaffen – und dann innerhalb von zwei Wochen einen Käufer finden, weil die Immobilie einfach gut präsentiert ist. Ohne Provision, ohne Wartezeit, ohne Kompromisse.

Worauf Sie achten sollten, wenn Sie selbst verkaufen

Ein Privatverkauf ist kein Hexenwerk, aber ein paar Dinge sollten Sie im Blick haben:

• Realistische Preisvorstellung: Nutzen Sie Online-Bewertungstools oder holen Sie eine unabhängige Einschätzung ein.
• Vollständige Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Teilungserklärung (bei ETW).
• Professionelle Präsentation: Gute Fotos und ein virtueller Rundgang sind heute Standard, kein Luxus.
• Klare Kommunikation: Beantworten Sie Anfragen zügig und ehrlich – das schafft Vertrauen.
• Notartermin vorbereiten: Der Notar übernimmt die rechtliche Abwicklung, Sie müssen nur die Unterlagen liefern.

Was ich meinen Kunden immer rate: Investieren Sie in die Präsentation, nicht in die Vermittlung. Ein Matterport-Rundgang zeigt die Immobilie rund um die Uhr, filtert unpassende Anfragen heraus und spart Ihnen Dutzende Besichtigungstermine. Das ist oft mehr wert als ein Makler, der einmal pro Woche eine Besichtigung macht.

Fazit: Rechnen Sie selbst

Ein Makler kann eine gute Investition sein – aber nicht immer. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro zahlen Sie 14.280 Euro Provision. Für das gleiche Geld könnten Sie einen professionellen Rundgang, Fotos, Drohnenaufnahmen, einen Energieausweis und eine Anzeige auf allen großen Portalen finanzieren – und hätten immer noch über 13.000 Euro übrig.

Die Frage ist nicht, ob der Makler zu teuer ist. Die Frage ist, ob Sie die Leistung wirklich brauchen – oder ob Sie mit der richtigen Unterstützung an den entscheidenden Stellen genauso weit kommen.

Wenn Sie unsicher sind, ob sich ein Privatverkauf für Ihre Immobilie lohnt, oder wenn Sie wissen möchten, wie ein professioneller Rundgang konkret aussieht: Rufen Sie einfach an oder schreiben Sie mir eine Nachricht. Ich erkläre Ihnen ehrlich, was in Ihrem Fall Sinn macht – und was nicht.