Immobilien-Exposé 2026: 5 Pflichtangaben, die Sie kennen müssen

Ein Makler aus Bruchsal ruft mich an, weil er ein Exposé für eine Eigentumswohnung erstellen will. Die Fotos sind fertig, der 360°-Rundgang steht – aber beim Zusammenstellen der Unterlagen wird ihm klar: Drei wichtige Angaben fehlen noch, und ohne die darf das Exposé nicht online gehen. Solche Situationen erlebe ich regelmäßig. Die Pflichtangaben für Immobilien-Exposés sind gesetzlich genau geregelt, und wer sie weglässt, riskiert Abmahnungen und Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Dabei ist die Sache gar nicht kompliziert – wenn man weiß, worauf es ankommt.

Warum gibt es Pflichtangaben im Exposé?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) und seit 2020 das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreiben vor, welche Informationen in jeder Immobilienanzeige stehen müssen – egal ob auf ImmobilienScout24, in der Zeitung oder auf der eigenen Website. Der Gesetzgeber will Kaufinteressenten schon vor der Besichtigung über die wichtigsten energetischen Eigenschaften informieren. Das soll Transparenz schaffen und Vergleichbarkeit ermöglichen.

Was ich dabei immer wieder sehe: Viele Verkäufer denken, die Angaben seien nur eine Formalie. Tatsächlich schauen sich Interessenten diese Daten aber sehr genau an – besonders den Energieverbrauch und das Baujahr. Wer hier unsauber arbeitet, verliert im schlimmsten Fall nicht nur Interessenten, sondern kassiert auch noch ein Bußgeld.

Die 5 wichtigsten Pflichtangaben im Überblick

1. Art des Energieausweises

Es gibt zwei Varianten: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger und für die meisten Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten ausreichend. Der Bedarfsausweis wird rechnerisch ermittelt und ist für ältere Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten Pflicht, wenn sie vor 1977 gebaut wurden und nicht auf Neubau-Standard saniert sind.

Im Exposé muss stehen, welche Art vorliegt. Bei Verkäufen in Karlsruhe oder Ettlingen sehe ich häufig Altbauten, für die ein Bedarfsausweis nötig wäre – aber der Verkäufer hat nur einen Verbrauchsausweis. Das ist nicht nur formal falsch, sondern kann später zu Problemen führen.

2. Energiekennwert (Endenergiebedarf oder -verbrauch)

Der Energiekennwert wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben (kWh/m²a). Er steht im Energieausweis auf der farbigen Skala und zeigt, wie viel Energie das Gebäude verbraucht oder benötigt. Diese Zahl muss ins Exposé – und zwar korrekt. Ich erlebe es immer wieder, dass Verkäufer den Wert abtippen und sich verrechnen oder die falsche Zeile aus dem Ausweis übernehmen.

Ein Tipp aus der Praxis: Lassen Sie den Energieausweis von jemandem gegenlesen, der sich damit auskennt. Ein Zahlendreher kann den Unterschied zwischen Energieklasse C und E ausmachen – und das wirkt sich direkt auf das Interesse der Käufer aus.

3. Energieeffizienzklasse

Seit Mai 2014 müssen Energieausweise die Energieeffizienzklasse ausweisen – von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient). Diese Klasse muss ebenfalls im Exposé genannt werden. Sie orientiert sich am Energiekennwert und ist auf den ersten Blick verständlicher als die reine Zahl.

In der Region Karlsruhe verkaufe ich oft Häuser aus den 60er- und 70er-Jahren. Viele davon landen ohne Sanierung in Klasse F oder G. Das ist kein Ausschlusskriterium – aber es sollte ehrlich kommuniziert werden, am besten zusammen mit einem Hinweis auf mögliche Sanierungsmaßnahmen.

4. Wesentlicher Energieträger für die Heizung

Gas, Öl, Fernwärme, Pellets, Wärmepumpe – der Energieträger muss genannt werden. Das ist für viele Käufer eine zentrale Information, gerade bei steigenden Energiepreisen und der Diskussion um Heizungsverbote. Wer eine Ölheizung hat, sollte das nicht verschweigen. Wer eine moderne Wärmepumpe eingebaut hat, darf das ruhig hervorheben.

5. Baujahr des Gebäudes

Das Baujahr ist Pflicht – und zwar das tatsächliche Baujahr des Gebäudes, nicht das Jahr der letzten Sanierung. Wurde das Gebäude kernsaniert, kann man das ergänzend angeben, aber das ursprüngliche Baujahr muss trotzdem genannt werden. Diese Angabe hilft Interessenten einzuschätzen, mit welchem Sanierungsbedarf sie rechnen müssen.

Was passiert, wenn Angaben fehlen?

Fehlende oder falsche Pflichtangaben können teuer werden. Die zuständigen Behörden können Bußgelder bis zu 15.000 Euro verhängen. Außerdem können Wettbewerber oder Verbraucherschutzverbände abmahnen – das kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Nerven. In der Praxis wird nicht jedes Exposé sofort kontrolliert, aber das Risiko steigt, je größer die Plattform ist, auf der Sie inserieren.

Was ich meinen Kunden immer rate: Nehmen Sie sich die Zeit, die Angaben sauber zusammenzustellen. Lieber einmal gründlich gemacht als später nachbessern zu müssen. Bei meinen Projekten in der Region Karlsruhe bespreche ich das vorab mit den Verkäufern oder Maklern – dann gibt es später keine bösen Überraschungen.

Weitere sinnvolle Angaben, die keine Pflicht sind

Neben den Pflichtangaben gibt es weitere Informationen, die in einem guten Exposé nicht fehlen sollten – auch wenn sie rechtlich nicht vorgeschrieben sind:

• Wohnfläche: Nach Wohnflächenverordnung berechnet, nicht nach Bauplänen geschätzt.
• Grundstücksgröße: Besonders bei Einfamilienhäusern in Ettlingen oder Rastatt ein wichtiges Verkaufsargument.
• Anzahl der Zimmer: Klingt banal, wird aber oft vergessen oder unpräzise angegeben.
• Ausstattungsmerkmale: Balkon, Terrasse, Garage, Keller – alles, was Mehrwert schafft.
• Modernisierungen: Neue Fenster, Dämmung, Heizung – wenn vorhanden, gehört das ins Exposé.

Diese Angaben sind nicht verpflichtend, aber sie machen das Exposé vollständig und helfen, die richtigen Interessenten anzusprechen. Gerade in Kombination mit professionellen Fotos und einem 360°-Rundgang entsteht so ein rundes Gesamtbild.

Wie Sie Ihr Exposé rechtssicher und überzeugend gestalten

Ein gutes Exposé ist mehr als eine Liste von Pflichtangaben. Es erzählt die Geschichte der Immobilie, zeigt ihre Stärken und gibt Interessenten alle Informationen, die sie für eine Entscheidung brauchen. Die Pflichtangaben sind das Fundament – aber die Fotos, die Beschreibung und die Präsentation machen den Unterschied.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Exposé alle rechtlichen Anforderungen erfüllt, lohnt sich ein Gespräch mit einem Makler oder einem Energieberater. Und wenn Sie Ihre Immobilie visuell bestmöglich präsentieren wollen – mit Fotos, die ins Auge fallen, und einem 360°-Rundgang, der Interessenten schon vor der Besichtigung überzeugt – dann melden Sie sich gerne bei mir. Ich unterstütze Verkäufer und Makler in Karlsruhe, Ettlingen und der ganzen Region dabei, ihre Immobilien so zu zeigen, wie sie wirklich sind.